下半年的楼市形势，将会发生改变。
从7月份起，国内的楼市、房价或迎来5大变化，这并不是危言耸听，而是根据最新的政策走向以及市场的实际情况所作出的判断。
对刚需族、改善型购房者以及手中有多个房产的投资人而言，在接下来的每一个决定上都需要进行重新核算。
第一变：K型分化彻底定型，普涨时代已成历史
近几年大家一直都在谈论“分化”，但是真正的分化是从7月份开始的。
北上广深、强二线省会核心地段、地铁沿线学区房的价格将会慢慢稳定下来，买房的时候可以讨价还价的空间也越来越小；而三线城市的楼盘或者郊区没有配套设施支持的房子，则进入了长期下跌的过程当中，库存越来越多。
很多人的想法是“一线城市的房价永远不可能下降”，但是实际情况是，一线城市的房价收入比已经到了40倍以上，这样的水位显然是有下跌空间的。
而已经跌去三成多的三四线城市，泡沫基本上已经挤出去了，大幅度下跌的空间不大。
这就意味着以后买房子的时候，选择城市和板块的重要性远远大于选择户型、楼层。闭着眼睛买房可以保值的时代已经一去不复返了。
第二变：现房销售成为主流，期房时代落幕
购房合同的期限到了。根据住建部的通知，到2026年要“有条不紊地实行现房销售制度”。
全国现房销售比例由2019年的百分之十增长到了2024年的百分之三十一点八，而且今年还会继续增加。
对购房者而言这是个好事情，因为可以实地考察房屋、检查工程质量以及核实周边设施情况，在所有条件都符合之后再付款，烂尾的风险也就小了很多。
但是赌期房低价红利的机会也越来越少了。房企用高杠杆预售的老路已经不行了，而投资客低价捡漏的套路也不管用了。
第三变：存量房盘活加速，囤房成本抬升
今年我国大力推动“十五五”期间的城市更新以及保障房建设工作，在各地都加大了对闲置房源进行盘活的工作力度。
一方面，老旧小区改造、存量房改建为保障性租赁住房的项目正在全面铺开，大量的二手房将会进入市场；另一方面，很多地方又在细化房产持有方面的调控政策，尤其是对于名下有多套闲置房产的情况。
如果你手中有几套非核心地段的老破小或者远郊闲置的房子，在7月份之后就可以考虑出售了。
房子贬值的速度会变快，持有成本也会提高。房产正由“增值资产”逐渐变为“居住属性”，囤房投资的理由已经不存在了。
第四变：信贷政策开始分化，刚需友好、炒房收紧
上半年的宽松周期（降低首付比例、降低贷款利率、解除限购）基本上就要结束了。
从7月份起，银行将会执行差别化的信贷政策：刚需首套房仍然享受低利率、低首付的优惠待遇来满足普通人的购房需求；但是二套改善型住房以及多套投资性购房的贷款审批将会更加严格，利率优惠被取消，杠杆空间不断收缩。
换句话说，就是银行不再会给投机炒房的人开门路了。
依靠加杠杆来囤积房产的投资方式已经走不通了，资金将会逐渐从房地产转移到实体经济当中去。
第五变：房企加速洗牌，国企央企坐上主导位置
经过多年的调整之后，那些债务风险仍然在释放的小型民营房企，在7月份以后将会加快出清的步伐。缺少资金、没有好地皮、现金流枯竭的开发商将会逐步退出市场。
未来的商品房开发、城市更新、保障房建设等主要由国有企业的主力企业和一些稳健的房地产公司来完成。
对于购房者来说，购买新房时要优先选择国有企业和中央企业的项目，避开高负债的小型开发商，这样踩到雷的概率就会大大减少。
到2026年7月份的时候就是楼市的一个分水岭了。
以后的楼市不是“普涨”的时代了，而成了“优胜劣汰”的时代——只有核心城市优质的自住房才能抗跌保值，远郊以及质量差的存量房只会继续贬值。
买房要选择现房，炒房的投资收益已经完全不存在了；刚需可以根据自己的需求来购房；手中还有多余房产的人应该尽早进行房屋置换，不要盲目地囤积房产。
写在最后：
这并不是一种恐慌的情绪，而是在把握住房地产市场实际状况之后做出的一种提前调节自己的买房或者卖房的时间表的行为。
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